Qu'est ce que la loi alur?
La loi ALUR vise à combattre la forte augmentation des prix des logements, la pénurie de logements et la baisse de pouvoir d’achat des ménages.
La loi renforce l’encadrement des loyers dans les zones dites "tendues". Elles correspondent aux 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements et soumises à ce titre à la taxe sur les logements vacants. Chacune de ces zones sera dotée d’un observatoire local des loyers, agréé par l’État. Le préfet prendra chaque année un arrêté qui fixera pour chaque catégorie de logement et par quartier, trois indicateurs de loyers : un loyer médian de référence, un loyer médian de référence majoré et un loyer médian de référence minoré.
Le texte prévoit également l’instauration d’une garantie universelle des loyers (GUL), destinée à protéger les propriétaires contre les risques d’impayés, à encourager la mise en location de logements vacants et à faciliter l’entrée des locataires dans le logement. Tous les logements du parc privé y compris les meublés sont éligibles à la garantie universelle des loyers. Ce dispositif entrera en vigueur au 1er janvier 2016. En deuxième lecture, le Sénat a adopté un amendement qui renforce le caractère automatique du bénéfice de la GUL en prévoyant que le contrat de location devrait mentionner le renoncement du bailleur au bénéfice de la GUL.
Un nouvel établissement public administratif, l’Agence de la garantie universelle des loyers sera chargé :
- de mettre en place le dispositif de garantie universelle des loyers,
- d’administrer la garantie universelle des loyers,
- de définir les modalités d’organisation de l’accompagnement social des ménages en impayés de loyers.
Lors d’une mise en location le texte prévoit, afin de limiter les abus, qu’une liste des justificatifs exigibles d’un locataire sera déterminée. Un formulaire type pour le bail ainsi que pour l’état des lieux sera défini par décret pour améliorer la transparence et l’information de chacun. Cette mesure concernera également la location de meublés.
Pour les locataires qui signeront un bail après l’entrée en vigueur de la loi, le délai de préavis pour quitter son logement pourra, sous certaines conditions, être ramené à un mois dans les zones tendues.
Pour mettre fin aux dérives liées aux marchands de listes, les logements proposés au sein des listes devront faire l’objet d’un mandat d’exclusivité entre le marchand de liste et le propriétaire.
La loi crée le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières qui proposera au ministre de la justice des règles déontologiques pour l’ensemble des professions immobilières et définira le contenu des formations continues obligatoires.
Pour répondre à la crise du logement en préservant les espaces naturels et agricoles, la moi en en projet de tend favoriser la densification des quartiers pavillonnaires, donner un coup d’arrêt à l’artificialisation des sols en favorisant le reclassement en zones naturelles des anciennes zones à urbaniser et enfin lutter contre l’étalement urbain par la maîtrise de l’urbanisme commercial (encadrement des "drive" notamment). Les plans locaux d’urbanisme seront élaborés à l’échelle de l’intercommunalité et non plus de la commune.
Pour lutter contre l’habitat indigne la loi prévoit que les personnes condamnées pour hébergement contraire à la dignité humaine pourront être condamnées à une interdiction d’achat de biens immobiliers destinés à la location pendant une période de cinq ans.
Par ailleurs pour contraindre les bailleurs qui louent des logements insalubres ou indignes à effectuer des travaux le texte prévoit une astreinte journalière fixée à 1 000 euros par jour de retard pour les bailleurs qui n’auraient pas effectué les travaux prescrits.
Dans le cadre de la prévention des expulsions, la loi crée pour les bailleurs personnes morales une obligation de signalement des impayés de loyers auprès des commissions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (Ccapex) au moins deux mois avant assignation, sous peine d’irrecevabilité de celle-ci. Le rôle des Ccapex sera renforcé en matière de coordination, d’évaluation et de pilotage du dispositif de prévention des expulsions locatives et également en tant qu’instance d’examen des situations individuelles.
L’habitat participatif sera encouragé et se verra doté de deux statuts juridiques possibles, coopérative d’habitants ou société d’autopromotion.
Les documents d’urbanisme seront autorisés à définir les terrains où les résidences mobiles ou démontables (yourte, tipi, mobile home, caravane…) pourront s’installer.
Dans le cadre de l’attribution des logements sociaux des mesures sont prévues pour simplifier les démarches (dépôt de la demande sur internet, constitution d’un dossier unique) et améliorer l’information dispensée aux demandeurs.
Enfin, un amendement voté par l’Assemblée nationale prévoit l’encadrement des locations meublées touristiques.
Le Sénat a adopté un amendement étendant la trêve hivernale du 15 octobre de chaque année au 31 mars de l’année suivante.
Le Sénat a également adopté un amendement qui prévoit le transfert de la compétence d’élaboration des PLU des communes vers les communautés de communes et d’agglomérations, sauf si un quart des communes représentant au moins 10 % de la population s’opposent à ce transfert. En deuxième lecture, l’Assemblée nationale a porté le seuil à 45% des communes représentant au moins 45% de la population.
Qu'est-ce qu'un syndic de copropriété paris?
Chaque copropriété doit avoir un syndic pour l'administrer.
Le syndic peut être :
un professionnel (une personne physique exerçant en son nom propre ou une société)
ou un non professionnel (un copropriétaire ou son conjoint, à l'exception de son concubin ou de son partenaire pacsé).
Conditions d'exercice
Syndic professionnel
Pour exercer sa mission, le syndic professionnel doit répondre à toutes les conditions suivantes :
justifier d'une garantie financière suffisante destinée à assurer à la copropriété le remboursement de ses fonds en cas de faillite,
justifier d'une assurance responsabilité civile professionnelle,
ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom de la copropriété, sauf vote contraire de l'assemblée générale,
et posséder une carte professionnelle de "gestion immobilière" délivrée par la préfecture.
Syndic non professionnel
Pour exercer sa mission, le syndic non professionnel doit ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom de la copropriété, sauf vote contraire de l'assemblée générale.
À savoir : le syndic non professionnel n'est pas tenu d'avoir une carte professionnelle ni de présenter une garantie financière ou une assurance de responsabilité civile. Il lui est toutefois recommandé de souscrire une telle assurance car sa responsabilité peut être engagée au même titre que celle d'un professionnel.
Rôle
Le syndic est le représentant légal du syndicat des copropriétaires. Il a pour principales missions :
d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation (garantir son bon état) et, en cas d'urgence, de faire réaliser tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci,
d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale,
d'établir le budget prévisionnel, les comptes du syndicat des copropriétaires et les décomptes individuels de charges de chaque copropriétaire,
de percevoir les charges des copropriétaires,
d'archiver et de conserver tous les documents relatifs à la copropriété.
Le syndic doit rendre compte de sa gestion en assemblée générale au moins une fois par an.
Désignation
Le syndic est désigné par l'assemblée générale à la majorité absolue. Une même décision doit également approuver son contrat de mandat.
Contrat de mandat
Le contrat du syndic fixe :
la durée de son mandat, sa date de prise d'effet et d'échéance,
les conditions de sa rémunération s'agissant du syndic professionnel
et les conditions d'exécution de sa mission.
Durée du mandat
La durée de mandat du syndic est de 3 ans renouvelables. Le renouvellement implique une réélection par une nouvelle décision de l'assemblée générale. Cette durée peut toutefois être réduite à 1 an si le syndic ou toute personne à laquelle il est lié (conjoint, partenaire de PACS, employés...) a participé à la construction de l'immeuble en tant que promoteur ou architecte.
Rémunération
Le syndic professionnel est rémunéré pour son activité et perçoit des honoraires. En revanche, le syndic non professionnel n'est pas rémunéré, mais les frais qu'il engage pour la gestion de la copropriété lui sont remboursés sur le budget de la copropriété.La rémunération du syndic professionnel comprend :
des honoraires forfaitaires, pour la gestion courante de l'immeuble (tenue de l'assemblée générale, travaux courants d'entretien et de maintenance qui n'ont pas à être votés en assemblée générale, transmission des archives du syndic à un autre...), fixés dans le contrat de mandat.
et des honoraires spécifiques, pour des prestations supplémentaires hors budget prévisionnel (notamment pour la gestion et le suivi de travaux...), votés au coup par coup par l'assemblée générale .
Faute commise
Lorsqu'il est constaté une faute dans l'exercice des fonctions du syndic, les copropriétaires peuvent :
informer le conseil syndical,
et/ou ne pas approuver les comptes ou refuser de voter le quitus,
et/ou décider de révoquer le syndic en ne renouvelant pas son mandat.
À noter : dans des cas exceptionnels de carence manifeste (par exemple, lorsque le syndic ne fait pas exécuter une décision de l'assemblée générale) et après mise en demeure d'agir restée sans réponse du syndic pendant plus de 8 jours, tout copropriétaire ou créancier peut engager un recours contre le syndic devant le tribunal de grande instance pour demander la nomination d'un administrateur provisoire. Il sera chargé de gérer la copropriété à la place du syndic en attendant que le problème soit résolu.
Qu'est que l'assemblée générale annuelle de la copropriété Paris?
L'assemblée générale doit être convoquée au moins une fois par an et toutes les fois que cela est nécessaire.
L'assemblée générale est toujours convoquée par le syndic de la copropriété.
de sa propre initiative,
ou sur demande du conseil syndical
ou sur demande d'au moins un copropriétaire qui représente au minimum 1/4 des voix de l'ensemble des copropriétaires, sauf disposition contraire du règlement de copropriété.
La demande du conseil syndical ou d'au moins un copropriétaire doit être envoyée au syndic de copropriété, par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception, en précisant les questions portées à l'ordre du jour de l'assemblée générale.
À savoir : s'il n'existe pas de conseil syndical ou s'il existe mais qu'il ne convoque pas l'assemblée générale, tout copropriétaire peut, après mise en demeure d'agir dans un délai de 8 jours, assigner le syndic de copropriété ou le conseil syndical en référéauprès du président du tribunal de grande instance afin que ce dernier habilite un copropriétaire ou un administrateur provisoire pour convoquer une assemblée.
Contenu de la convocation
La convocation doit être écrite et mentionner :
le lieu, la date et l'heure de la réunion,
et l'ordre du jour réalisé par le syndic de copropriété précisant l'ensemble des questions soumises à la délibération de l'assemblée générale.
Envoi de la convocation
La convocation est envoyée au moins 21 jours avant la réunion (sauf urgence) à chaque copropriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception, ou remise contre récépissé ou émargement. Le règlement de copropriété peut toutefois prévoir un délai plus long.
À noter : pour qu'aucun copropriétaire ne soit écarté de la convocation, le syndic de copropriété doit réaliser et tenir à jour la liste de tous les copropriétaires. Lorsque le lot appartient à plusieurs personnes (couple marié, héritiers...), ces personnes doivent désigner un mandataire commun et notifier son mandat au syndic de copropriété. C'est à ce mandataire que sont alors adressées les convocations de l'assemblée générale.
Documents annexes à la convocation
En fonction des questions inscrites à l'ordre du jour, des documents supplémentaires doivent être adressés aux copropriétaires, au plus tard en même temps que la convocation.On distingue 2 types de documents :
les documents nécessaires à l'information des copropriétaires et qui font l'objet d'un vote par l'assemblée (le projet de budget présenté avec le comparatif du dernier budget lorsque l'assemblée doit voter le prochain budget prévisionnel, le projet de règlement de copropriété lorsque l'assemblée doit établir ou modifier cet acte...),
les documents qui ne font pas l'objet d'un vote par l'assemblée mais qui sont nécessaires à l'information des copropriétaires (les annexes au budget prévisionnel, l'état détaillé des sommes perçues par le syndic de copropriété au titre de sa rémunération, le projet de l'état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire lorsque l'assemblée doit approuver les comptes...).
Modification de l'ordre du jour
A tout moment, un copropriétaire ou le conseil syndical peut demander au syndic de copropriété que soient portées certaines questions à l'ordre du jour de l'assemblée générale. Le syndic de copropriété est alors obligé d'inscrire ces questions à l'ordre du jour. Toutefois, si la ou les questions concernées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles doivent l'être à l'assemblée suivante.L'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites correctement. L'assemblée générale peut néanmoins examiner, sans que cela ne débouche sur une décision, toutes questions non inscrites à l'ordre du jour.